Przejdźmy do konkretów. Krótka odpowiedź brzmi: TAK, jeśli komórka lokatorska jest sprzedawana jako pomieszczenie przynależne lub jej zakup jest obowiązkowy razem z mieszkaniem. Oraz NIE, jeśli jest to w pełni opcjonalny i niezależny produkt. Błędna interpretacja tych dwóch scenariuszy to prosta droga do kontroli UOKiK i dotkliwej kary finansowej sięgającej 10% rocznego obrotu. Wyjaśnijmy, gdzie dokładnie leży granica.
Kluczowy Podział: Kiedy Komórka Jest Częścią Mieszkania, a Kiedy Osobnym Produktem?
Logika ustawy deweloperskiej jest w tym aspekcie brutalnie prosta – koncentruje się na lokalu mieszkalnym i wszystkim, co jest z nim nierozerwalnie związane. To, czy Twoja komórka lokatorska podlega pod nowe przepisy o jawności cen, zależy wyłącznie od jej statusu prawnego i handlowego.
W pierwszym scenariuszu, gdy ustawa Cię obowiązuje, mówimy o sytuacji, gdzie komórka lokatorska jest traktowana jako integralna część oferty mieszkaniowej. Dzieje się tak, gdy jest ona zdefiniowana jako pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu w sensie prawnym lub gdy jej zakup jest warunkiem koniecznym do nabycia mieszkania. W oczach prawa jest to po prostu kolejny element składowy ceny lokalu, który musi być transparentny. Podstawę stanowi tu art. 19a ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w drugim scenariuszu, gdy ustawa Cię nie obowiązuje. Ma to miejsce, kiedy oferujesz komórki lokatorskie jako produkt w 100% opcjonalny. Klient może, ale nie musi jej kupić. Co więcej, taka komórka często funkcjonuje jako niezależny lokal niemieszkalny z własnym statusem prawnym. W takim wypadku nie jest ona „dodatkiem” do mieszkania, ale osobnym towarem, którego ustawa o jawności cen lokali mieszkalnych po prostu nie obejmuje.
Praktyczne Konsekwencje dla Twojej Strony i Raportowania
Zrozumienie tego podziału przekłada się na bardzo konkretne, codzienne działania.
Jeśli Twoje komórki lokatorskie wpisują się w pierwszy scenariusz, w praktyce oznacza to dla Ciebie trzy kluczowe obowiązki. Po pierwsze, musisz opublikować ich cenę na stronie internetowej inwestycji, wprost przy danym lokalu. Co więcej, każda zmiana tej ceny musi być odnotowana i publicznie widoczna jako pełna historia cen. Wreszcie, wszystkie te dane musisz codziennie raportować do systemu rządowego.
Natomiast jeśli Twoje komórki są produktem opcjonalnym i niezależnym, sytuacja jest znacznie prostsza. Nie masz obowiązku publikowania ich cen w sposób zgodny z ustawą, nie musisz prowadzić publicznej historii zmian i, co najważniejsze, nie raportujesz tych transakcji do Ministerstwa Cyfryzacji. Masz pełną swobodę w kształtowaniu oferty i komunikacji cenowej, tak jak przy sprzedaży każdego innego, nieregulowanego produktu.
Podsumowanie: Prosta Zasada i Gwarancja Spokoju
Całą tę analizę można zamknąć w jednej, prostej do zapamiętania zasadzie: jeśli klient musi kupić komórkę z mieszkaniem lub jest ona jego prawną częścią – raportujesz. Jeśli może, ale nie musi – nie raportujesz.
Niepewność w tym zakresie to ryzyko, którego nie warto ponosić, gdy na szali leży stabilność finansowa Twojej firmy. Jeśli masz wątpliwości, jak poprawnie sklasyfikować swoje komórki, miejsca postojowe czy inne dodatki, nie działaj na oślep. Nasze wdrożenie z gwarancją zgodności w umowie zdejmuje z Ciebie całą odpowiedzialność i daje pewność działania zgodnego z prawem.
Źródła prawne: Ustawa z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), art. 19a-19b ustawy deweloperskiej; Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, art. 106; Gazeta Prawna, KTW Legal, VoxDeveloper
