11 września 2025 roku minął bezpowrotnie. Jeśli Twoja strona nie publikuje historii cen, a Ty nie wysyłasz codziennych raportów do rządu, Twoja firma jest narażona na karę do 10% rocznego obrotu. Nie ma już okresu przejściowego ani żadnych furtek prawnych. Ten artykuł to Twój plan ratunkowy.
Spójrzmy prawdzie w oczy: nowelizacja ustawy deweloperskiej z 21 maja 2025 roku (Dz.U. 2025 poz. 758) wprowadziła dwa bezwzględne obowiązki. Pierwszy to pełna jawność cen na stronie internetowej (art. 19a). Drugi to codzienne raportowanie danych cenowych do Ministerstwa Cyfryzacji (art. 19b). Logika jest tu nieubłagana – każdy dzień zwłoki to większe ryzyko kontroli UOKiK i finansowej katastrofy.
W tym artykule wyjaśnię dokładnie, co musisz zrobić, aby działać legalnie i uniknąć sankcji. Bez owijania w bawełnę, bez fałszywych nadziei na „przedłużenia”. Tylko twarde fakty i konkretny plan działania.
Dlaczego "przedłużenie" terminu jest niemożliwe? – Demaskowanie mitów
Mit #1: „Tryb konserwacji” uratuje Twoją firmę
Najgroźniejszy mit brzmi tak: „wyłączę stronę, napiszę 'sprzedaż wkrótce’ i będę miał spokój”. W praktyce to wprost naruszenie ustawy. Art. 19a ust. 1 jasno stanowi, że obowiązek prowadzenia strony trwa „od dnia rozpoczęcia sprzedaży (…) do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej” (Dziennik Ustaw 2025 poz. 758).
Jeśli sprzedaż kiedykolwiek ruszyła, obowiązek ciągnie się do końca projektu. „Konserwacja” to po prostu dowód naruszenia, nie „furtka prawna”. UOKiK może to potraktować jako świadome ukrywanie informacji przed konsumentami.
Mit #2: „Przedsprzedaż nie liczy się jako sprzedaż”
Kolejna pułapka. Ustawa przewiduje obowiązek publikacji cen „a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych (…) przed zawarciem pierwszej takiej umowy” (art. 19a ust. 1). W praktyce oznacza to, że nawet planując rezerwacje, musisz mieć gotową stronę z cenami zanim pierwsze osoby zaczną rezerwować. Nie ma „cichej przedsprzedaży” bez dostosowania się do przepisów.
Mit #3: „Deadline można negocjować z urzędnikami”
Przepisy przejściowe były jednoznaczne: „dostosuje się (…) w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie” (art. 2 ustawy). Ustawa weszła w życie 11 lipca 2025 roku, więc termin końcowy to 11 września 2025 roku. To matematyka, nie pole do negocjacji (Gazeta Prawna).
Twarda prawda: Nie da się wcisnąć pauzy ustawie. Próby obejścia przepisów to prosta droga do kary.
Dwa filary nowych obowiązków – Co MUSISZ robić od 11 września?
Logicznie rzecz biorąc, nowe przepisy to nie „tabelka z cenami”. To złożony, codzienny proces techniczno-prawny, który wymaga precyzji i automatyzacji. Oto co dokładnie musisz wdrożyć:
Filar #1: Strona internetowa z pełną jawnością cen (art. 19a)
Twoja strona musi zawierać 7 kategorii informacji, wszystkie brutto z VAT:
- Prospekt informacyjny (część ogólna) – aktualny dokument danej inwestycji
- Dane dewelopera – nazwa, adres siedziby, biuro sprzedaży, kontakt (KTW Legal)
- Lokalizacja przedsięwzięcia deweloperskiego
- Cena za m² każdego oferowanego lokalu mieszkalnego
- Pełna cena brutto każdego lokalu
- Ceny dodatków – miejsca postojowe, komórki, inne prawa sprzedawane łącznie
- Inne świadczenia pieniężne wymagane od nabywcy w umowie
Kluczowy wymóg – historia zmian: Art. 19a ust. 2 wymaga zachowania „dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży”. W praktyce każda zmiana ceny musi być odnotowana z datą, a stare ceny pozostają widoczne. To realne wyzwanie techniczne – nie wystarczy zaktualizować liczby w Wordzie.
Obowiązek linkowania: Wszystkie reklamy i materiały marketingowe muszą zawierać adres strony z tymi danymi (art. 19a ust. 3).
Filar #2: Codzienne raportowanie do rządu (art. 19b)
Częstotliwość: „raz na dobę” – 365 dni w roku, nawet jeśli ceny się nie zmieniły (VoxDeveloper).
Wymagania techniczne: Dane muszą być w formacie maszynowo odczytywalnym:
- CSV, JSON, XML lub XLSX
- Zgodność ze schematem ministerstwa
- Nie można wysłać skanu PDF ani pliku Worda
Zakres danych: Identyczne informacje co na stronie – ceny lokali, ceny za m², ceny dodatków, historia zmian od rozpoczęcia sprzedaży.
Logiczny wniosek: Ręczne przygotowywanie i wysyłanie plików codziennie przez następne 2-3 lata (do końca inwestycji) to 730-1095 operacji manualnych. Prawdopodobieństwo błędu ludzkiego w tak długim procesie dąży do 100%.
Konsekwencje prawne i finansowe – Ile kosztuje ignorancja?
W praktyce oznacza to dla Ciebie trzy rodzaje ryzyka finansowego, każde z inną podstawą prawną:
Ryzyko #1: Kara UOKiK do 10% rocznego obrotu
Art. 19a ust. 5 wprost stanowi, że naruszenie obowiązków „stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów”. To automatycznie uruchamia procedury UOKiK na podstawie art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
Konkretny przykład: Jeśli Twoja firma ma roczny obrót 10 mln zł, maksymalna kara to 1 mln zł. To nie jest „symboliczna grzywna” – to kwota, która może sparaliżować działalność firmy (Gazeta Prawna).
Ryzyko #2: Spory cenowe z klientami
Ustawa daje nabywcy prawo żądania „ceny dla niego najkorzystniejszej” (art. 19a ust. 3), jeśli dane na stronie różnią się od propozycji w umowie. W praktyce klient może wskazać na najniższą cenę z historii i żądać podpisania umowy po tej cenie (KTW Legal).
Scenariusz: Lokal kosztował 500 tys. zł w marcu, potem 520 tys. zł. Jeśli w sierpniu klient zobaczy obie ceny w historii, może żądać 500 tys. zł. Różnica 20 tys. zł idzie z Twojej kieszeni.
Ryzyko #3: Kontrole i procedury administracyjne
Brak raportowania lub błędne dane oznaczają:
- Wezwania do wyjaśnień
- Kontrole w firmie
- Konieczność zatrudnienia prawników
- Czas managementu poświęcony procedurom zamiast biznesowi
Podsumowanie ryzyka: Ignorowanie przepisów to nie „oszczędność”, to zakładanie bomby zegarowej pod firmę. Koszt wdrożenia automacji to ułamek potencjalnej kary.
Legalny plan działania "na już" – Jak dostosować firmę krok po kroku
Twój następny, logiczny krok to systematyczne wdrożenie zgodności. Oto checklista, którą musisz wykonać:
Krok 1: Audyt prawny i zebranie danych (1-2 dni)
- Sprawdź, które inwestycje podlegają ustawie (wszystkie w sprzedaży po 11.09.2025)
- Zbierz prospekty informacyjne (część ogólna) dla każdej inwestycji
- Skompletuj aktualny cennik wszystkich lokali (cena za m², cena całkowita)
- Zidentyfikuj ceny dodatków (miejsca postojowe, komórki, garaże)
- Wylistuj wszystkie inne opłaty od nabywcy
Krok 2: Wdrożenie modułu na stronie WordPress (3-5 dni)
- Stwórz dedykowaną podstronę dla każdej inwestycji
- Zapewnij dynamiczne wyświetlanie cen z możliwością aktualizacji
- Wdróż system historii zmian z datami
- Zintegruj pobieranie prospektów PDF
- Przetestuj responsywność na urządzeniach mobilnych
Krok 3: Rejestracja w systemie rządowym (2-3 dni)
- Załóż konto dostawcy danych na dane.gov.pl
- Przygotuj wymagane dokumenty firmowe
- Skonfiguruj dostęp
- Przetestuj process wysyłania plików
Krok 4: Automatyczne raportowanie (5-7 dni)
- Zaprogramuj generator plików CSV/JSON/XML
- Ustaw harmonogram codziennych wysyłek (365 dni w roku)
- Skonfiguruj monitoring błędów i powiadomienia
- Stwórz backup w przypadku awarii systemu
- Przetestuj zgodność ze schematem ministerstwa
Krok 5: Weryfikacja i monitoring ciągły
- Przeprowadź testy akceptacyjne całego systemu
- Ustaw alerty o brakujących raportach
- Zaplanuj regularne przeglądy zgodności
- Przygotuj procedury na zmiany w wytycznych technicznych
Realna kalkulacja czasu: 11-17 dni roboczych + stały monitoring. Przy założeniu, że wszystko pójdzie gładko i nie będzie poprawek. W praktyce większość firm potrzebuje 3-4 tygodni, aby wszystko działało bezbłędnie.
Kluczowe pytanie: Czy masz zespół techniczny zdolny do wykonania tego w wymaganym czasie i czy możesz sobie pozwolić na błędy w tak krytycznym procesie?
Podsumowanie – Nie ma skrótów, jest tylko dobra strategia
Spójrzmy prawdzie w oczy: deadline 11 września 2025 był nieodwołalny, obowiązki są techniczne i złożone (strona + codzienne raporty przez 2-3 lata), a kary dotkliwe (do 10% obrotu). To nie jest „biurokratyczny wymysł” – to nowa rzeczywistość rynku deweloperskiego w Polsce.
Ryzyko „półśrodków” jest realne. Ręczne raportowanie przez następne 1000 dni? Prawdopodobieństwo błędu dąży do 100%. Tania wtyczka bez gwarancji zgodności? To hazard z przyszłością firmy. Ignorowanie problemu? Prosta droga do UOKiK i paraliżującej kary.
Dostosowanie się do ustawy deweloperskiej to nie koszt, a inwestycja w bezpieczeństwo i spokój. Zamiast ryzykować karę 1 mln zł (przy obrocie 10 mln zł), logiczne jest wdrożenie sprawdzonego i zautomatyzowanego rozwiązania, które zagwarantuje zgodność przez cały okres inwestycji.
Jeśli chcesz mieć 100% pewności i zdjąć ten problem z głowy raz na zawsze, skonsultuj się z ekspertami, którzy oferują pisemną gwarancję zgodności w umowie. W biznesie liczą się gwarancje, nie obietnice.
Źródła prawne: Ustawa z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), art. 19a-19b ustawy deweloperskiej; Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, art. 106; Gazeta Prawna, KTW Legal, VoxDeveloper
